„Když se nemovitost neprodá, budu hradit nějaké poplatky?”
„Pokud nedojde ve sjednané době k prodeji nemovitosti, neúčtujeme klientovi žádné náklady nebo poplatky.”
„Jaké jsou výhody prodeje nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře?”
„Klient sice zaplatí provizi, ale odpadne mu řada starostí a jednání se zájemci, kterých je většinou řada, než se najde ten, který nemovitost skutečně koupí. Realitní kancelář má i větší možnosti inzerce nemovitosti, vede si databázi poptávajících klientů a proto je více pravděpodobné, že nalezne zájemce o koupi. Realitní kancelář inzeruje na speciálních realitních serverech, kam běžný občan nemá vůbec přístup. Na těchto serverech zájemci nemovitosti i hledají.”
„Jak vybrat dobrou realitní kancelář, je lepší větší realitní kancelář s řadou poboček?”
„Velikost realitní kanceláře a počet zaměstnanců není rozhodující. Záleží zejména na její pověsti, tradicia zkušenostech. Dobrá realitní kancelář pro Vás zajistí všechny činnosti s prodejem související, nepožaduje žádné peníze předem.”
„Jak postupujete při prodeji nemovitosti?”
„Vámi nabízenou nemovitost si nejprve prohlédneme, zhotovíme fotodokumentaci pro její prezentaci, technický popis a případné ostatní údaje o nemovitosti.
Na základě prohlídky a dokumentů stanovíme po dohodě s Vámi reálnou tržní cenu.
Sepíšeme s Vámi smlouvu o zprostředkování prodeje či pronájmu.
Poté nabídku i zpracujeme a nabízíme prostřednictvím vývěsek, webových stránek, tištěných novin a v rámci spolupráce prostřednictvím partnerských realitních kanceláří.
Případným zájemcům, po předchozí domluvě s Vámi, nemovitost ukážeme.
V případě, že se rozhodnou pro koupi, připravíme potřebné smlouvy, zajistíme úhradu kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Po vkladu do katastru pro Vás připravíme přiznání k dani z převodu nemovitostí.”
„Jaká je obvyklá provize za prodej nemovitosti?”
„Je třeba zdůraznit, že v obvyklém případě platí provizi vždy prodávající, tj. ten, kdo si u nás objedná naše služby, nikoliv kupující nebo nájemce. Toto pravidlo řada realitních kanceláří bohužel nedodržuje a účtuje provize i kupujícím či nájemcům.
Obvyklá provize v případě pronájmu nemovitosti je ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů.
V případě prodeje nemovitosti se provize pohybuje v rozmezí 3-7% z prodejní ceny nemovitosti.”
„Co znamená exkluzivní a neexkluzivní smlouva o zprostředkování prodeje?”
„Exkluzivní ( výhradní) smlouva znamená, že realitní kancelář, se kterou jste smlouvu uzavřeli je jediná oprávněna vaši nemovitost nabízet k prodeji dle podmínek uzavřené smlouvy. V případě neexkluzivní smlouvy je možné nabízet nemovitost prostřednictvím více realitních kanceláří, tento postu však nedoporučujeme a většina seriózních kanceláří takový obchod odmítne.”
„Je lepší prodej s exkluzivní nebo neexkluzivní smlouvou?”
„Řada prodávajících si myslí, že prodej prostřednictvím více realitních kanceláří bude rychlejší a úspěšnější. Tato myšlenka je dle našeho názoru mylná, neboť většina realitních kanceláří využívá stejná média k prezentaci Vaší nemovitosti na trhu. Nabídne-li zájemci jednu nemovitost více realitních kanceláří, navíc případně za jinou cenu, s jinými údaji a popisem, vyvolává to u zájemců podezření, že není něco v pořádku a vážné zájemce to může naopak odradit.”
„Jakou zaplatím daň z převodu nemovitostí při prodeji rodinného domu?”
„Při prodeji nemovitosti je poplatníkem strana prodávající a strana kupující je ručitelem této platby. V současné době je daň z převodu ve výši 3% z kupní ceny nebo z ceny zjištěné (dle znaleckého posudku) podle toho, která z cen je vyšší. Podat daňové přiznání a daň uhradit jste povinen do 3 následujících měsíců od měsíce, v němž byl zapsán převod do katastru nemovitostí. V případě prodeje Vám zajistíme veškerou agendu spojenou s daňovým přiznáním a znaleckým posudkem v rámci naší komplexní služby.”
„V roce 2005 jsem od matky dostala darem pozemek (zahradu s ovocnými stromy a chatkou). V letošním roce jej chci prodat sousedovi. Jaké daně zaplatím v případě prodeje?”
„Vámi zmiňovaný případ bude podléhat jak dani z převodu nemovitostí (3% buď ze sjednané kupní ceny v kupní smlouvě nebo zjištěné ceny znaleckým posudkem pro základ daně se použije vyšší hodnota). Protože od doby nabytí (darování) neuběhlo více jak 5 let, bude rozdíl mezi nyní sjednanou cenou a hodnotou daru z roku 2005 zdaněn i daní z příjmů fyzických osob, jejíž aktuální sazba je 15%. Pro ocenění hodnoty daru bude patrně použita zjištěná cena znaleckým posudkem k okamžiku nabytí pro účely darovací daně z roku 2005. Daňový základ daně z příjmů fyzických osob lze snížit i o zaplacenou daň z převodu nemovitostí.”
„Rodiče vlastní rodinný domek, který na mne chtějí převést, sestra však žije v Německu a o dům zájem nemá. Jak máme postupovat a jaké zaplatíme poplatky a daně?”
„V tomto případě je možné uzavřít darovací smlouvu - o její zajištění doporučuji požádat renomovanou realitní kancelář, advokáta nebo notáře. Dle ustanovení § 19 odst. 3 Zák. č. 357/1992 Sb. je od daně darovací osvobozeno bezúplatné nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině. Nebudete tedy platit darovací daň, není nutný znalecký posudek, nemusíte ani podávat daňové přiznání k dani darovací. Co se týká Vaší sestry, která nebude obdarovanou, je právem rodičů nemovitosti převést na jinou osobu. Upozorňuji však na institut tzv. započtení na dědický podíl v souvislosti s dědickým řízením za podmínek daných v ust. § 484 obč. zák., kdy se ze zákonem stanovených podmínek přihlíží k tomu, co dědic bezplatně obdržel za života zůstavitele od něho, pokud nejde o obvyklá darování.”
„Od obce jsme koupili s dalšími nájemníky bytů bytový dům, každý z nájemníků vlastní ideální spoluvlastnický podíl 1/12 na domu a pozemku. V bance při žádosti o úvěr nám sdělili, že tímto podílem nemůžeme ručit a že je možné vzít do zástavy pouze byt označený číslem jednotky.”
„Pro to, aby mohly být v domě vymezeny jednotky (v tomto případě byty), je nutné uzavřít mezi všemi stávajícími spoluvlastníky písemnou dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a vložit ji do katastru nemovitostí. Tím dojde k tomu, že každá z jednotek bude prostorově vymezena, bude označena a bude samostatně vedena v katastru nemovitostí, čili při jejím prodeji již nebude nutný souhlas ostatních spoluvlastníků, můžete s bytem ručit bance, apod. S vlastnictvím jednotky je pak spojeno spoluvlastnictví společných částí domu i pozemku. Dohoda obsahuje půdorysy podlaží domu, je třeba určit podlahové plochy bytů v domě, atd. (podmínky řeší zákon 72/94 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Jedná se však o složitější problematiku, která přesahuje prostorové možnosti této poradny a doporučuji tedy kontaktovat naši kancelář, kde Vám rádi poradíme.”
„Před 3 lety jsme koupili s manželem byt a větší část kupní ceny jsme financovali hypotéčním úvěrem u banky s pevnou úrokovou sazbou na 5 let. Nyní byt chceme prodat. Lze prodej uskutečnit, když je na bytu zástavní právo pro banku?”
„Prodej Vašeho bytu lze zrealizovat již nyní, avšak je nutná součinnost s Vaší bankou. Je možné převzetí závazků z hypotéky novým majitelem bytu - kupujícím, pokud bude splňovat kritéria daná bankou (bonita, atd.) a poté bude pokračovat ve splácení za shodných podmínek po dobu fixace úrokové sazby a zástavní právo pro banku zůstane zachováno. Pokud by však kupující hradil kupní cenu z vlastních zdrojů nebo z úvěru od jiné banky, je nutno počítat dle podmínek úvěrové smlouvy se sankcí za předčasné splacení úvěru. Tato sankce může být tím vyšší, čím je vzdálenější termín sjednané doby fixace úrokové sazby, ve Vašem případě cca 2 roky. Banka Vám na základě žádosti sdělí podmínky, za nichž lze provést předčasné splacení úvěru a vzdání se zástavního práva. Před prodejem Vám však doporučuji kontaktovat renomovanou realitní kancelář s dostatečnou zkušeností s těmito převody.”
„Vlastníme s manželkou ideální polovinu rodinného domu, další čtvrtinu švagr a čtvrtinu tchýně. Nyní jsme zjistili, že na švagrův ideální podíl je vypsána exekuce. Může to nějak ohrozit vlastnictví našeho podílu na domě?”
„Exekuce na spoluvlastnický podíl jiného vlastníka vaše vlastnické právo ohrozit nemůže. Pokud exekutor nařídí zpeněžení spoluvlastnického podílu který je zatížen soudcovským zástavním právem, je exekutor povinen vyrozumět před dražbou ostatní podílové spoluvlastníky, neboť mají předkupní právo k spoluvlastnickému podílu který se bude prodávat v dražbě. Pokud svého předkupního práva nevyužijete, může vydražit podíl na nemovitostech jiná osoba.”
Vaše dotazy Vám rádi zodpovíme přes kontaktní formulář, telefonicky, mailem nebo přímo v naší kanceláři.
